La “proposta d’acquisto” quando viene accettata ed il proponente viene a conoscenza dell’accettazione, diventa un CONTRATTO VINCOLANTE pertanto ha “Forza di Legge”. Quindi ATTENZIONE perchè in caso di inadempimento le conseguenze sono piuttosto serie.
CAPARRA CONFIRMATORIA, CAPARRA PENITENZIALE E CLAUSULA PENALE
Facciamo una distinzione fra questi tre termini spesso usati impropriamente:
CAPARRA PENITENZIALE: dall’art. 1386 c.c: “se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto”.
E’ quindi una somma stabilita dalle parte come corrispettivo di un eventuale esercizio del diritto di recesso. Si tratta di recesso convenzionale in cui, una volta perfezionato il contratto, si dà la possibilità alle parti di recederne a fronte del pagamento stabilito.
La CLAUSULA PENALE, invece non attribuisce alla parte la facoltà di svincolarsi dal contratto, bensì ha lo scopo di stabilire preventivamente una somma di denaro a copertura dei danni a seguito di inadempimento totale o parziale.
La CAPARRA CONFIRMATORIA (art.1385 c.c ) invece è a garanzia dell’adempimento, per essere tale deve essere “consegnata” e in caso di buon esito dovrà essere restituita o imputata alla prestazione dovuta;
Diversamente, in caso di inadempimento , dà alla parte lesa (adempiente) 3 possibilità (una esclude le altre):
- Tenersi la caparra ricevuta o , se è stato lui a versarla, richiederne la restituzione più il versamento da parte dell’ inadempiente di una somma pari alla caparra stessa
- Chiedere il risarcimento del danno (qual’ora sia ritenuto più alto rispetto alla caparra, ma è necessario l’onere della prova a suo carico)
- Chiedere, se la prestazione è ancora possibile, l’esecuzione in forma specifica
Quando si formula una proposta d’acquisto , affinchè sia valida, è necessario versare un assegno a deposito che sarà trattenuto dall’Agente immobiliare (non si tratta di caparra confirmatoria ma di DEPOSITO CAUZIONALE). Nel caso in cui la proposta venisse accettata tale assegno potrà essere consegnato alla controparte divenendo così da deposito cauzionale caparra confirmatoria.
COSA SUCCEDE ALL’INADEMPIENTE:
- CAPARRA: Se è stato lui a versare la caparra perderà questa cifra; se al contrario è stato lui a ricevere la caparra dovrà restituirla e dovrà versare alla controparte una cifra uguale alla stessa.
- PROVIGIONE AGENZIA: A fronte dell’art. 1755 c.c. il compenso del mediatore matura nel momento in cui si verifica la conclusione dell’affare per suo tramite ( nello specifico: nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione) pertanto se, successivamente, la compravendita non va a buon fine il mediatore ha comunque diritto per legge al compenso pattuito.
- SPESE ACCESSORIE SOSTENUTE DALLA PARTE ADEMPIENTE: (ES. spese di istruttoria mutuo, compenso agenzia, spese notarili, ecc..) Se la parte adempiente non opta per il risarcimento del danno ma trattiene la caparra confirmatoria questa copre ogni altra spesa; diversamente se la parte adempiente opta per la richiesta del risarcimento del danno si aprirà una controversia legale dove però l’onere della prova sarà a carico suo (è pertanto una soluzione poco percorsa)
La parte lesa che avrà sostenuto delle spese o subito dei danni o mancati guadagni a seguito dell’inadempiente potrà quindi esercitare i diritti di legge. In termini pratici, la tutela offerta dalla caparra confirmatoria rappresenta una facilitazione processuale, poiché attivabile tramite un semplice ricorso per ingiunzione di pagamento ex art. 633 c.p.c. fondato sulla lettera contrattuale.
QUNADO GLI EFFETTI DELLA CAPARRA VENGONO MENO
Nel caso in cui il contratto si sciolga per forza maggiore e, quindi impossibilità sopravvenuta totale, oppure mutuo dissenso, data l’accessorietà della caparra, il versamento fatto perde la sua causa, diventa indebito e quindi soggetto a restituzione.
