Vendere velocemente al miglior prezzo? La tipologia di “mandato” è determinante!
Esistono varie tipologie di mandato: il mandato in esclusiva, il mandato in esclusiva condivisa e il mandato non in esclusiva; ma cosa significano davvero?
- Il mandato NON IN ESCLUSIVA si ha quando il venditore si rivolge a più agenzie dicendo: “se avete dei clienti portatemeli” . Egli pensa :più agenzie più opportunità. Ma è in errore! I canali pubblicitari utilizzati dalle agenzie immobiliari sono sempre gli stessi! L’unico risultato che si otterrà sarà quello di vedere inserzioni replicate sullo stesso sito anche 10 volte! magari con descrizioni diverse o addirittura prezzi diversi!
RISULTATO?: più agenzie che agiscono autonomamente e disordinatamente portano solo a confusione, informazioni discordanti e quindi diffidenza nel potenziale acquirente che sarà portato a pensare: “Come mai servono più agenzie per vendere questo immobile? sarà una fregatura? “. Tutto ciò porterà solo ad una svalutazione dell’immobile.
Inoltre in questi casi le agenzie non investiranno il proprio tempo e denaro per spingere i propri clienti verso un immobile gestito anche da altri, preferendo impegnarsi laddove hanno la sicurezza di un tornaconto; ed anzi, per legge, possono comunque richiedere al venditore un RIMBORSO SPESE a prescindere dal realizzarsi della vendita …ricordate: nessuno lavora gratis!
In realtà il risultato che il venditore vorrebbe ottenere è quello del MANDATO IN ESCLUSIVA CONDIVISA ! Ma non sempre ne è consapevole.
- Il mandato in ESCLUSIVA CONDIVISA riguarda il cliente che si affida ad un’unica agenzia la quale, però, collaborerà nella vendita anche con agenti immobiliari di altre agenzie del territorio. E’ in questo caso che si realizza il massimo beneficio per il cliente! Quello che lui desidera : più agenzie più clienti, ma con una sostanziale differenza: L’immobile viene trattato con unicità dall’agenzia mandataria che però potra invitare agenti esterni a collaborare nella vendita in modo da aumentare esponenzialmente le opportunità.
L’agenzia ha così la possibilità di investire tutte le sue risorse umane ed economiche per procedere alle dovute verifiche documentali e realizzare un forte marketing; le informazioni saranno coerenti, complete e l’unicità dell’inserzione valorizzerà l’immobile anziché sminuirlo.
E’ chiaro quindi che questa tipologia di mandato è la più idonea a realizzare una vendita in tempi rapidi.
- Diverso effetto hai il mandato in ESCLUSIVA NON CONDIVISA. E’ solo in questo caso che l’agenzia si occuperà sia della parte venditrice che della parte acquirente non permettendo di interagire ad agenti esterni; spesso questa tipologia di mandato viene anche utilizzata laddove si offra al venditore di non pagare alcun compenso. Come risulta chiaro, se l’agenzia non viene pagata dal venditore dovrà, per contro, essere pagata dall’acquirente e pertanto non potrà vendere l’immobile a clienti gestiti da altre agenzie (tali clienti pagherebbero l’altra agenzia). In questo caso, molto probabilmente, il venditore resterà anche all’oscuro di eventuali manifestazioni di interesse che perverranno all’Agenzia mandataria per conto di altri Agenti esterni!
QUALI SONO LE SPESE
Incaricando L’Agenzia si acquista un servizio cha va ben oltre al semplice marketing, si tratta di obblighi di legge, di spese di gestione, diffusione, verifiche documentali, risoluzione di problemi urbanistici ecc., la professionalità e responsabilità del proprio operato va a caratterizzare l’incarico di vendita. Va posto poi l’accento sulla conduzione di una trattativa al disopra delle parti; come da codice civile il mediatore deve essere imparziale ed è questo il motivo per cui il compenso va richiesto da ambo le parti.
E’ CHIARO CHE CHI OFFRE UN SERVIZIO COSI COMPLESSO A PROVIGIONE ZERO (o molto inferiori rispetto agli usi e consuetudini), oltre a non investire nell’immobile ed utilizzarlo come semplice “vetrina”(il così detto specchietto per le allodole), non potrà nemmeno porsi come mediatore imparziale, ma farà pendere l’ago della bilancia dalla parte di chi lo paga!
Le spese provigionali dipendono dalla tipologia dell’immobile e dagli usi del territorio, possono essere in percentuale sul prezzo di realizzo o in quota fissa e vengono dichiarati alla sottoscrizione del mandato. Per quanto ci riguarda tutte le spese di gestione, dal servizio fotografico alle risorse impiegate per divulgazione e verifiche di legge, sono a carico dell’agenzia. La provvigione maturerà solo in caso di vendita, diversamente non sarà richiesto al cliente alcun rimborso.
L’assunzione del rischio da parte nostra di un mancato guadagno è proprio data dal fatto che si ha la certezza di portare a casa il risultato !
