Quando l’immobile è stato acquistato beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, la vendita anticipata potrebbe comportare la decadenza dai benefici fiscali e cioè: l’Agenzia delle Entrate può recuperare: le imposte risparmiate, gli interessi, le sanzioni;
Tuttavia Esiste un’importante eccezione: non si perde l’agevolazione se, entro 12 mesi dalla vendita, si acquista un altro immobile da destinare a prima casa. Naturalmente è necessaria, come per il primo acquisto, la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi per poter accedere all’agevolazioni per il nuovo acquisto;
Se non si necessita di liquidità o di estinguere l’eventuale mutuo sull’attuale immobile è anche possibile procedere in maniera inversa e cioè: prima acquistare una nuova “prima casa” e poi vendere la vecchia – in questo caso i tempi per la vendita sono di 24 mesi
Attenzione a non confondere i termini:
- il termine di 12 mesi riguarda il riacquisto dopo la vendita;
- il termine di 24 mesi introdotto con la nuova legge di bilancio 2025 si applica invece solo al caso in cui si acquisti una nuova prima casa quando se ne possiede già un’altra, impegnandosi a venderla successivamente.
In breve rivediamo i requisiti per il “nuovo acquisto”:
- UBICAZIONE DELL’IMMOBILE – L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza, oppure in cui la stabilirà entro 18 mesi dall’acquisto. Non è necessario che la residenza sia nell’immobile acquistato: è sufficiente che sia nel medesimo Comune. La residenza all’interno dell’immobile è rilevante esclusivamente ai fini IMU.
- TIPOLOGIA CATASTALE DEL NUOVO IMMOBILE -Il nuovo immobile non deve essere di lusso, quindi non deve rientrare nelle categorie catastali: A/1-A/8-A/9
- PROPRIETA’ E DIRITTI REALI – Al momento del nuovo acquisto, l’acquirente non deve essere titolare, nello stesso Comune, di altri immobili ad uso abitativo in: proprietà, usufrutto, uso, abitazione, salvo l’immobile che si impegna a vendere entro 24 mesi.
E LA PLUSVALENZA?
La vendita dell’immobile può rilevare anche ai fini della tassazione sulla plusvalenza, cioè la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (in sostanza : il guadagno). La plusvalenza non è tassata (26%) se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, anche se viene venduto prima dei 5 anni
SCHEMA RIEPILOGATIVO AI FINE DEL MANTENIMENTO DELLE AGEVOLAZIONI
| Caso | Situazione | Termine | Conseguenze fiscali | Plusvalenza |
| 2) Vendi la tua prima casa | Devi acquistarne una nuova | Entro 12 mesi dalla vendita | Mantieni le agevolazioni | Non dovuta |
| 1) Acquisti nuova prima casa avendone già una | Devi vendere la vecchia | Entro 24 mesi | Mantieni le agevolazioni | Non dovuta |
| VENDITA DI PRIMA CASA PRIMA CHE SIANO TRASCORSI 5 ANNI | ||||
| 4) Vendi la prima casa prima dei 5 anni | Devi acquistarne una nuova | Entro 12 mesi dalla vendita | Mantieni le agevolazioni | |
| 3) Acquisti una nuova prima casa quando ne hai già una | Devi vendere la vecchia | Entro 24 mesi | Mantieni le agevolazioni | |
| VENDITA DI PRIMA CASA PRIMA DEI 5 ANNI ED EVENTUALE PLUSVALENZA | ||||
| 5) Plusvalenza (immobile abitazione principale) | L’immobile è stata casa principale per la maggior parte del tempo | — | Nessuna tassa sulla plusvalenza | |
| 6) Plusvalenza (immobile non abitazione principale) | L’immobile non è stato casa principale | — | Plusvalenza tassata al 26% | |
