Con l’entrata in vigore della Legge 182/2025 (c.d. decreto Semplificazioni), il legislatore ha introdotto una riforma significativa della disciplina delle donazioni, in particolare per quanto riguarda la circolazione degli immobili di provenienza donativa e la certezza dell’acquisto da parte di terzi.
Prima della riforma, un immobile donato poteva rappresentare un potenziale rischio per chi lo acquistava da un terzo: se, dopo il decesso del donante, uno o più eredi legittimari ritenevano lesa la loro quota di legittima, essi potevano promuovere un’azione di riduzione e di restituzione, e tale azione poteva coinvolgere non solo il donatario originario ma anche il terzo acquirente dell’immobile, con la conseguenza che il bene comprato poteva essere effettivamente preteso indietro.
La nuova disciplina, contenuta soprattutto nell’articolo 44 della Legge 182/2025, ha stravolto questo sistema: ora, chi compra un immobile derivante da donazione non rischia più di doverlo restituire ai legittimari, anche se la donazione originaria fosse lesiva della quota di riserva. In caso di pretesa da parte degli eredi, il rimedio non può più colpire il terzo acquirente, ma si traduce in un diritto di credito degli eredi nei confronti del donatario originario o dei suoi successori, con un conguaglio in denaro per reintegrare la quota lesivamente ridotta.
Questo significa che l’acquisto di un immobile proveniente da donazione è diventato molto più sicuro e certo sotto il profilo giuridico: l’acquirente non corre più il rischio di perdere la proprietà a causa di future contestazioni degli eredi del donante, purché l’acquisto avvenga in buona fede e con le formalità usuali (trascrizione, rogito, ecc.).
