LA RISPOSTA E’ SI
È consentito usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa” anche nel caso in cui si acquisti un nuovo immobile possedendone già un altro a condizione che l’abitazione precedente venga venduta entro 24 mesi dalla data del nuovo acquisto. Se la vendita avviene nei termini, non si decade dalle agevolazioni e non sono dovute imposte aggiuntive, sanzioni o interessi. Se invece la vendita non avviene entro i 24 mesi, l’Agenzia delle Entrate procederà al recupero delle imposte risparmiate, degli interessi e delle sanzioni.
Attenzione: è anche possibile procedere prima alla vendita dell’attuale abitazione e poi acquistarne una nuova: in questo caso si hanno 12 mesi per acquistare la nuova prima casa e mantenere le agevolazioni oltre che usufruire dell’eventuale credito d’imposta
Attenzione quindi a non confondere i termini:
- il termine di 12 mesi riguarda il riacquisto dopo la vendita;
- il termine di 24 mesi introdotto con la nuova legge di bilancio 2025 si applica invece solo al caso in cui si acquisti una nuova prima casa quando se ne possiede già un’altra, impegnandosi a venderla successivamente.
Naturalmente è necessario in entrambi i casi che sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi affinchè anche il nuovo acquisto, come il precedente, possa godere delle agevolazioni prima casa:
UBICAZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza, oppure in cui la stabilirà entro 18 mesi dall’acquisto.
Non è necessario che la residenza sia all’interno dell’immobile acquistato: è sufficiente che sia nel medesimo Comune.
TIPOLOGIA CATASTALE DEL NUOVO IMMOBILE
Il nuovo immobile non deve essere di lusso, quindi non deve rientrare nelle categorie catastali: A/1-A/8-A/9
PROPRIETA’ E DIRITTI REALI
Al momento del nuovo acquisto, l’acquirente non deve essere titolare, nello stesso Comune, di altri immobili ad uso abitativo in: proprietà, usufrutto, uso, abitazione, salvo l’immobile che si impegna a vendere entro 24 mesi.
DICHIARAZIONE NELL’ATTO NOTARILE
È indispensabile dichiarare espressamente nell’atto di acquisto: il possesso dei requisiti e l’impegno a vendere l’immobile pre-posseduto entro i termini di legge
E LA TASSA SULLA PLUSVALENZA?
Se la vendita dell’immobile avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto si può incorrere nella tassazione (del 26% o in base alla propia aliquota Irpef) della plusvalenza, cioè la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. Tutavia la plusvalenza non viene tassata se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, anche se viene venduto prima dei 5 anni
SCHEMA RIEPILOGATIVO AI FINE DEL MANTENIMENTO DELLE AGEVOLAZIONI
| Caso | Situazione | Termine | Conseguenze fiscali | Plusvalenza |
| 2) Vendi la tua prima casa | Devi acquistarne una nuova | Entro 12 mesi dalla vendita | Mantieni le agevolazioni | Non dovuta |
| 1) Acquisti nuova prima casa avendone già una | Devi vendere la vecchia | Entro 24 mesi | Mantieni le agevolazioni | Non dovuta |
| VENDITA DI PRIMA CASA PRIMA CHE SIANO TRASCORSI 5 ANNI | ||||
| 4) Vendi la prima casa prima dei 5 anni | Devi acquistarne una nuova | Entro 12 mesi dalla vendita | Mantieni le agevolazioni | |
| 3) Acquisti una nuova prima casa quando ne hai già una | Devi vendere la vecchia | Entro 24 mesi | Mantieni le agevolazioni | |
| VENDITA DI PRIMA CASA PRIMA DEI 5 ANNI ED EVENTUALE PLUSVALENZA | ||||
| 5) Plusvalenza (immobile abitazione principale) | L’immobile è stata casa principale per la maggior parte del tempo | — | Nessuna tassa sulla plusvalenza | |
| 6) Plusvalenza (immobile non abitazione principale) | L’immobile non è stato casa principale | — | Plusvalenza tassata al 26% | |
